文/龐無忌
在中央政治局會議重磅定調(diào)3天后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)聲，再釋放樓市利好信號。
7月24日的中央政治局會議定調(diào)樓市，明確提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。
樓市政策如何調(diào)整優(yōu)化？官方很快予以明確。
7月27日深夜消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。
這意味著首套房降首付和利率、換房減稅費、“認房不認貸”三大支持性政策，再加上“保交樓”，將成為接下來各地房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。
其一，降低購買首套住房首付比例和貸款利率。
今年年初，中國官方宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。首套住房貸款利率政策與房價變動掛鉤。此后房價下跌城市紛紛調(diào)降首套房貸利率，房貸利率已處于歷史低位。
目前中國百城首套房貸利率已邁入“3時代”。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。7月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落45個和25個基點。
不過新增和存量房貸利率利差加大。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，重點15城當前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR(貸款市場報價利率)加點超過100個基點，新舊利率差最高達到2.3個百分點。
從首付比例來看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，當前，除了北京上海等城市首套房首付比例還在35%及以上，大多數(shù)城市首套房首付比例都降至20%-30%，已經(jīng)處于較低水平，后續(xù)部分核心城市仍有下調(diào)的空間。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。如今，北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點。
其二，改善性住房換購稅費減免。
去年10月以來，住房換購可享稅費優(yōu)惠。2022年9月，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
陳文靜表示，此次住建部強調(diào)，進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進一步加大。
除此之外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，稅收政策方面，預(yù)計有兩個調(diào)整方向，一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準，二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。
其三，個人住房貸款“認房不用認貸”。
對于改善性購房門檻高企的一線城市來說，個人住房貸款“認房不用認貸”政策力度較大。這也是三項政策中，關(guān)注度最高的政策。
陳霄表示，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城優(yōu)化“認房又認貸”政策。但是一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執(zhí)行“認房又認貸”的政策。
以北京為例，北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%左右，而二套房首付比例能達到60%以上，房貸利率在5.25%。二套房首付比例非常高，且房貸利率也處于較高水平。
若“認房又認貸”，凡曾有過貸款記錄，則無論購房當下名下是否有房，均視為二套房。這也意味著對于改善性群體而言，賣了首套房之后，購買二套房時，無法選擇更大戶型或更好地段，阻礙改善性需求釋放。
若是取消“認房認貸”，陳霄說，那么用唯一住房換房時，就可以按照首套房標準執(zhí)行，對于改善性購房者來說可謂是一個重磅利好，大大降低購房門檻。
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，此前市場上對于調(diào)整“認房又認貸”的呼聲較高。對于一二線熱點城市來說，首套房認定標準的調(diào)整(即“認房不認貸”)一旦落地推行，則不少原來按二套執(zhí)行的首付和利率標準，都有可能按首套執(zhí)行，這對于樓市的影響則更為明顯。
所以對此類熱點城市來說，核心問題并不是再次降低首套房首付比例和利率，而是能讓真正被誤傷的改善性需求得到相匹配的政策支持。
李宇嘉認為，總體而言，此次三大支持性政策，目的比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。
同時，需要注意的是，政策信號發(fā)布后，后續(xù)還需要金融管理部門、各地貫徹落實。具體落地的過程，應(yīng)該是因城施策，即各地不會步調(diào)一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小，也不會一下子就把政策用到底。
陳文靜說，除了以上三個方向之外，當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新的發(fā)展階段，預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如：優(yōu)化限價政策，讓價格回歸市場；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、“一區(qū)一策”幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>
