文|熊志
房子爛尾了，業(yè)主因停貸上了銀行黑名單。
近日，媒體報道，今年7月初，立案10個多月后，廣西南寧某樓盤業(yè)主王琦（化名），起訴中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行一案，終于等來了開庭。
這起案件的前因后果，其實并不復(fù)雜。業(yè)主王琦貸款買了套房，但開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按期交付，在維權(quán)無果的前提下，她只好選擇先行停貸，并將銀行起訴至法院。
因為停貸，王琦上了銀行的黑名單，但她覺得值得，因為“老百姓是為一口飯而活，不是為征信”。
這件事的起因，是銀行違規(guī)放貸，沒有履行對開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致開發(fā)商違規(guī)挪用資金，把本該用于該樓盤建設(shè)的資金，用到了別處，最終房子爛尾。
這起案件被公開報道后，很多網(wǎng)友聲援該業(yè)主，站在業(yè)主的角度看，確實太不公平了。
業(yè)主貸款買房，房不知道猴年馬月才到手，每個月該還的房貸，卻得一分不少地給到銀行，一停貸就上了銀行的征信黑名單。
業(yè)主起訴銀行，希望銀行承擔(dān)房子爛尾的連帶責(zé)任，這是不是一種不合理的要求？當(dāng)然不是。
首先，在商品房預(yù)售制下，開發(fā)商需要在銀行開設(shè)專用賬戶，購房者房款要打入專用賬戶內(nèi)，專款專用。而對于這部分預(yù)售資金，銀行有監(jiān)督管理的職責(zé)。
以該項目所在的廣西南寧為例，早在2012年發(fā)布的《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》就明確提到：
辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開立商品房預(yù)售資金專用賬戶，為監(jiān)管機(jī)構(gòu)開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并按規(guī)定對上述賬戶的使用進(jìn)行管理。
其次，在本起案件中，銀行未嚴(yán)格監(jiān)控預(yù)售資金流向，導(dǎo)致預(yù)售資金沒有流入監(jiān)管賬戶的專戶內(nèi)，這是可以確認(rèn)的事實。并且針對監(jiān)管失職，廣西銀保監(jiān)局還曾下發(fā)意見函整改，并對涉事銀行責(zé)任人給予處罰。
銀行方面稱，房屋遲延交付是多因果的關(guān)系，與銀行是否將貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶并無直接必然聯(lián)系。這是赤裸裸的推卸責(zé)任。
預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的存在，正是為了避免房屋爛尾，給購房者提供一個兜底渠道。如果銀行嚴(yán)格把關(guān)，監(jiān)督開發(fā)商將預(yù)售資金，用于實際的項目工程建設(shè)，那么后期開發(fā)商哪怕出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，購房者的損失也能夠大大減少。
而實際情況是，2.83億房屋預(yù)售資金，根本沒有用于蓋房子，被開發(fā)商挪用了，房子的交付遙遙無期。房屋延遲交付，和是否將貸款轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，沒有必然因果聯(lián)系，不等于沒有聯(lián)系。銀行違規(guī)撥款，理應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。
當(dāng)然，造成業(yè)主目前的被動局面，并不全是銀行的責(zé)任。
在商品房預(yù)售制下，銀行撥付貸款，都是按照樓盤的建設(shè)進(jìn)度。銀行方面辯護(hù)稱，“向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)臉潜P發(fā)放住房按揭貸款”，是因為房屋封頂方式的確認(rèn)，得到了住建部門審核通過。也就是說，對于實際還未封頂?shù)氖聦崳约菏遣恢榈摹?/p>
（圖文無關(guān)）
按照各地的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，對商品房預(yù)售資金的使用申請，都是由監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照項目的實際建設(shè)進(jìn)度來審核。樓盤沒有封頂，卻拿到了封頂階段才能夠拿到的預(yù)售資金，監(jiān)管部門同樣難辭其咎。
其實，在商品房預(yù)售制下，如果對預(yù)售資金嚴(yán)格監(jiān)督，房屋爛尾的風(fēng)險會很小。為什么會頻繁出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象？
說白了，從行業(yè)主管部門到發(fā)放貸款的銀行，過去對房地產(chǎn)市場的預(yù)期太樂觀，對風(fēng)險缺少警惕，所以放松了預(yù)售資金的監(jiān)管。
這讓開發(fā)商可以有各種方式違規(guī)挪用項目資金，用預(yù)售款來買新的地，蓋新的樓盤，不斷加杠桿，提高周轉(zhuǎn)率，最終資金鏈斷裂崩盤。
最不合理的地方在于，在這套房地產(chǎn)運(yùn)作模式下，消費(fèi)者成了全部風(fēng)險的承受者。他們向銀行貸款，相當(dāng)于一次性地支付了全部的房款，卻承受著不能交付的巨大風(fēng)險。
此前，一些地方出現(xiàn)業(yè)主集體停貸的行為，也是維權(quán)無果下的一種無奈選擇。
該承擔(dān)責(zé)任的都在甩鍋，只留下業(yè)主維權(quán)無果。這不公平，也不應(yīng)該。
銀行責(zé)任太輕，購房者風(fēng)險太重，這種不平衡的局面，應(yīng)當(dāng)打破了。
因為如果房子爛尾，銀行不用承擔(dān)任何責(zé)任，銀行也不可能會有動力去嚴(yán)格監(jiān)控預(yù)售資金。
而跳出個案來看，預(yù)售制在商品房確立的早期，起到了加速商品房供應(yīng)的作用，但眼下，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生變化，商品房逐漸告別短缺，房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代步入存量時代，預(yù)售制的存在意義越來越小，或許，取消預(yù)售制，也該進(jìn)一步提速了。
