降低存量房貸利率，呼聲漸起。
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上回應(yīng)說，按照市場化、法治化原則，支持鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
8月1日，央行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
這個表述比半個月前的說法又要更進(jìn)一步。已經(jīng)是肯定性的陳述語氣了。
怎么支持鼓勵，如何有序調(diào)整？盡管答案還需等待，但問題的核心十分明確，那就是：如何把存量房貸降利率的好事“辦好”。
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要回答這一問題，需要首先明晰存量房貸和增量房貸的利息支出負(fù)擔(dān)是如何形成的。
2019年，中國推行貸款利率LPR報(bào)價(jià)改革，房貸利率的形成機(jī)制從原來的基準(zhǔn)利率X倍數(shù)，調(diào)整為了LPR利率+/-基點(diǎn)。雖然房貸利率基礎(chǔ)隨LPR利率報(bào)價(jià)變動，但是，加點(diǎn)在房貸合同期內(nèi)不變。
2023年1月，央行下發(fā)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》（下稱《通知》），提出對于新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比和同比價(jià)格連續(xù)三個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在這一政策的支持下，部分城市將首套住房房貸利率政策下限調(diào)整成了不低于同期LPR減去20基點(diǎn)。
LPR相當(dāng)于錨，在房地產(chǎn)市場單邊上揚(yáng)時(shí)代，房貸利率都是在錨上加點(diǎn)，而現(xiàn)在變成了在錨上減點(diǎn)。于是就形成了存量房貸和新增房貸之間的利率負(fù)擔(dān)差異，新房貸利率低，老房貸利率高，降低存量房貸利率的訴求出現(xiàn)。
由此還伴生了另一種情況，提前還貸。央行披露過的一組數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，個人住房貸款累計(jì)發(fā)放總額為3.5萬億元，較去年同期增長了5100多億元。但是，對比當(dāng)期的房貸余額總量卻發(fā)現(xiàn)，房貸余額總量卻略有減少。一增一降，透露了提前還貸的大致規(guī)模，部分貸款人用便宜的錢或存款提前償還房貸，改善自身的負(fù)債狀況。這也是“居民資產(chǎn)負(fù)債表縮減”的來由。
央行還披露了另一組數(shù)據(jù)：2023年6月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上一年同期下降107個基點(diǎn)。“加權(quán)平均利率”是復(fù)雜計(jì)算之后的結(jié)果，暫且不去討論，而同比降幅107個基點(diǎn)，這個數(shù)字體現(xiàn)了新舊房貸之間實(shí)實(shí)在在的利率差異，它的背后是老百姓(28.230, -0.15, -0.53%)真金白銀的還款數(shù)額。
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在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，如果新房貸利率比舊房貸的利率低，A機(jī)構(gòu)比B機(jī)構(gòu)的房貸利率更為優(yōu)惠，居民用新房貸置換舊房貸，或是把房貸從A機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)到B機(jī)構(gòu)，是成熟的做法。但是，中國當(dāng)前的監(jiān)管政策不支持轉(zhuǎn)按揭。
轉(zhuǎn)按揭對中國房地產(chǎn)市場并不陌生，在從嚴(yán)調(diào)控之前，轉(zhuǎn)按揭是可以操作的。要注意的是，那時(shí)的轉(zhuǎn)按揭本質(zhì)上是“加按揭”，由于房價(jià)一直上漲，將房貸從A銀行轉(zhuǎn)至B銀行，往往可以重新評估，獲得更高的貸款額度。當(dāng)時(shí)很多人用這樣的方式貸出更多資金，購置更多的住房，導(dǎo)致了房地產(chǎn)供需關(guān)系的階段性失衡。
為了避免遏制炒房，監(jiān)管部門叫停了轉(zhuǎn)按揭，2019年進(jìn)行LPR改革時(shí)，央行也專門強(qiáng)調(diào)禁止“轉(zhuǎn)按揭”。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)而下行，但轉(zhuǎn)按揭仍在禁止之列。
因此，在降低存量房貸利率推開之前，貸款人若想降低房地產(chǎn)利率支出，一般只有三個渠道，都是提前還款。其一，直接用存款償還剩余房貸；其二，湊錢提前還貸，而后更換金融機(jī)構(gòu)重新辦理利率更低的房貸。其三，是用利率更低的消費(fèi)貸或經(jīng)營貸貸款獲得資金，提前還貸。
對貸款人而言，三個渠道都不是理想選擇。用存款提前還款受制于個人經(jīng)濟(jì)能力，并不具有普遍意義；湊錢提前還貸后，更換金融機(jī)構(gòu)重新辦理更低利率的房貸，要損失貸款期限，新房貸的還款周期可能會變短，導(dǎo)致月還款額增加；消費(fèi)貸或經(jīng)營貸置換，則涉及到合規(guī)問題，是監(jiān)管部門重點(diǎn)打擊的范圍，一旦違規(guī)，對個人或家庭的信用影響巨大。
在這樣的情況下，商業(yè)銀行以合適的方式直接降低存量房貸的利率就成了最優(yōu)選擇。
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對于貸款人，這是最好的辦法，但對于銀行而言，問題十分棘手。
銀行是關(guān)系到國計(jì)民生的重要行業(yè)，盡管近年來金融創(chuàng)新之風(fēng)一度興盛，但銀行盈利模式的基礎(chǔ)仍然是“息差”，也就是存款利率和貸款利率之間的差值。監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，中國商業(yè)銀行的凈息差為1.74%，是2010年以來的最低值。銀行業(yè)盈利能力的現(xiàn)狀，由此可見一斑。
房貸是絕大部分商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)、占比最大的資產(chǎn)。到2023年一季度末，房貸余額38.94萬億，在各項(xiàng)貸款余額中占比高達(dá)17.3%。降低存量房貸利率，就是要對如此巨大的存量資產(chǎn)下手，而且是銀行盈利能力最穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在各類銀行中，國有大行的房貸余額占比又是最高。
其實(shí)，銀行并非如外界想象或揣測的那樣，沒有絲毫降低存量房貸利率的動力。商業(yè)銀行的經(jīng)營模式，本質(zhì)上仍然是獲取優(yōu)質(zhì)客戶。在房地產(chǎn)周期性調(diào)整的情況下，如果一味堅(jiān)持原有房貸利率以保證自己的高收益，帶來的影響很可能是首先丟掉優(yōu)質(zhì)客戶。
優(yōu)質(zhì)客戶不僅自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，資金動員能力也強(qiáng)。當(dāng)新房貸利率負(fù)擔(dān)已經(jīng)明顯低于存量房貸時(shí)，經(jīng)濟(jì)理性會讓他們選擇“動員”更低成本的資金，置換存量房貸，其實(shí)，此前提前還貸中的人中，有相當(dāng)比例都是這樣的貸款人。一旦他們“動員”了其他來源的資金，就意味著銀行流失了這類客戶，而流失優(yōu)質(zhì)客戶，是商業(yè)銀行難以接受的。
商業(yè)銀行的另一個動力來自于“避險(xiǎn)”。這種情況當(dāng)前看比例較低，屬于極端個別情況，但在房地產(chǎn)行業(yè)整體周期性調(diào)整的狀況下，不可不“未雨綢繆”，那就是在房價(jià)下行周期中，如果銀行堅(jiān)持存量房貸高利率，會誘發(fā)貸款人因各種原因拒還房貸，銀行繼而形成壞賬。如果通過合理降低存量房貸利率而避免這種情況發(fā)生，商業(yè)銀行也是樂見的。
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無論對于貸款人還是商業(yè)銀行，適度降低存量房貸利率都有好處。但是，有好處不一定就是“辦好事”，把存量房貸降利率辦成一件好事，有一個博弈的過程，此間市場主體和監(jiān)管部門如何選擇，關(guān)乎最終答案。
鄒瀾司長在國新辦發(fā)布會上“自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”的表態(tài)是有法律依據(jù)的?！睹穹ǖ洹返谖灏偎氖龡l明確規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同，變更合同后，原合同失效。
自主協(xié)商就是談判，那么，什么人和什么籌碼在與商業(yè)銀行的談判中最為重要、有效？答案還是：優(yōu)質(zhì)客戶。在談判中，優(yōu)質(zhì)客戶自身較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力是最大的籌碼，不降低存量房貸利率，銀行就可能失去優(yōu)質(zhì)客戶手中現(xiàn)實(shí)和潛在的資金，這是它們最不愿看到的。因此，這一類貸款人會在談判中更占優(yōu)勢。
從穩(wěn)定自身經(jīng)營的角度出發(fā)，商業(yè)銀行會將降低存量房貸利率的比例控制在合理的水平，而不會“大面積普惠”。如果只能選擇一部分人享受這一待遇，那么，商業(yè)銀行很可能傾向于優(yōu)先選擇優(yōu)質(zhì)客戶的存量房貸利率予以適度降低——趨利避害，這個邏輯并不難理解。
但是，這個問題的另一面卻是，存量房貸利率高給什么樣的貸款人或家庭帶來了更大的生活負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響了他們的消費(fèi)支付能力？答案不言自明。
實(shí)際上，2008年全球金融海嘯給中國房地產(chǎn)市場帶來過一個短暫的下行周期，其時(shí)商業(yè)銀行也部分下調(diào)了存量房貸的利率，只不過時(shí)間短，波及面小。當(dāng)時(shí)采用的辦法是，對于滿足一定條件的客戶，可以申請存量房貸7折優(yōu)惠。
在實(shí)操過程中，“一定條件”包括貸款人個人或家庭的征信情況，有些銀行還把房貸余額作為“門檻”，余額在門檻以上的貸款人才能享受存量房貸利率7折。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的力度、廣度與時(shí)長，都是2009年不可比的。因此，摸索、嘗試一整套公平、科學(xué)、可行的存量房貸利率降低的工作機(jī)制、談判模式和條件標(biāo)準(zhǔn)，兼顧各方利益訴求，才能最終“把好事辦好”。
確保銀行業(yè)經(jīng)營總體穩(wěn)定應(yīng)當(dāng)是基礎(chǔ)性的考慮因素，在摸索出合理規(guī)模比例的同時(shí)，也要讓銀行有一定的動力降低存量房貸利率。監(jiān)管部門是否可以考慮，先行在國有大行、股份制銀行、城商行中各選一家或少數(shù)幾家進(jìn)行試點(diǎn)，將存量房貸降低利率的工作進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)控制、享受存量房貸降低客戶結(jié)構(gòu)等，與資本充足率、存款準(zhǔn)備金率等指標(biāo)，構(gòu)建動態(tài)關(guān)聯(lián)的機(jī)制，讓“降得好”、“降得公平”的商業(yè)銀行，在資金獲得成本方面受益。
在審慎監(jiān)管指標(biāo)上，也可以考慮給與存量房貸利率降低的商業(yè)銀行一定的空間，其核心都在于讓商業(yè)銀行有動力公平、合理、科學(xué)地降低存量房貸利率。
降低存量房貸利率，也不必“一刀切”，仍應(yīng)遵循“分城施策、屬地責(zé)任”的原則。對于那些新老房貸利率差別較大的城市，可以根據(jù)本地市場情況，進(jìn)行分類試點(diǎn)。對試點(diǎn)中出現(xiàn)的問題和經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)總結(jié)、及時(shí)調(diào)整，摸索出一套針對性強(qiáng)的參照模式，確保降低存量房貸利率科學(xué)、可行。
重要的是，要綜合考慮貸款人征信水平，房貸及其利息支出與個人、家庭收入比例，住房自住屬性等因素，摸索出符合本地情況的降低存量房貸利率的“入門標(biāo)準(zhǔn)”，作為商業(yè)銀行和貸款人談判的依據(jù)，優(yōu)先支持首套、自住性住房貸款人或家庭與商業(yè)銀行談判降低存量房貸利率。同時(shí)，從機(jī)制設(shè)計(jì)上要盡量防范政策套利現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)，堅(jiān)決予以打擊。
存量房貸利率降低，是切一塊存量的蛋糕，本質(zhì)上是各方妥協(xié)，放棄已有的部分利益，越是如此，公平性、科學(xué)性、可行性就越是重要。只有將“減負(fù)”落到實(shí)處，不成為少部分貸款人政策套利的工具，不制造新的“不公平”，降低存量房貸負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)消費(fèi)能力的“好事”才能“真正辦好”。
