從2023年3、4月份開始，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)就進(jìn)入到新一輪調(diào)整的趨勢(shì)當(dāng)中。根據(jù)6月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，有91座城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，創(chuàng)下了歷史記錄。細(xì)分到城市來看，三四線城市房?jī)r(jià)下跌最大，達(dá)到0.3%，二線城市房?jī)r(jià)下跌0.27%，一線城市房?jī)r(jià)下跌了0.13%。目前，不僅是二、三、四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，就連北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的調(diào)整趨勢(shì)。
盡管各地房?jī)r(jià)一直在下跌，但是房?jī)r(jià)都不便宜。資料顯示，2023年6月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15553元/平方米，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16179元/平方米。這意味著，隨便買上一套商品房至少也要用掉150萬以上。而面對(duì)當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)，有不少網(wǎng)友提出疑問，現(xiàn)價(jià)150萬的房子，5年之后，究竟值多少錢呢？是貶值還是升值呢？
對(duì)此，有人表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)的調(diào)整只是暫時(shí)的，未來房?jī)r(jià)總體還是上漲的。在當(dāng)前樓市利好政策暖風(fēng)頗吹的情況之下，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是大概率的事情。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示：未來幾年，房產(chǎn)泡沫將會(huì)被擠出，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸居住屬性，最終會(huì)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^，屆時(shí)大多數(shù)居民的購(gòu)房成本將會(huì)大幅降低。
而我們則認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)上漲的空間基本不存在，而房?jī)r(jià)下跌的空間已經(jīng)打開。主要有以下4個(gè)方面：
第一，剛需購(gòu)房越來越少
現(xiàn)在我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)，就是老年人口數(shù)量越來越多，年輕人口數(shù)量越來越少。將來城里的年輕人完全可以通過繼承父輩子的房產(chǎn)，來解決自己的居住問題。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)結(jié)婚率、生育率都創(chuàng)下了歷史新低，年輕人不結(jié)婚就不會(huì)購(gòu)買婚房，而很多人不愿意生育二胎、三胎，也就不會(huì)去購(gòu)買大房子。
所以未來剛需購(gòu)房需求越來越少。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)大規(guī)模棚改已經(jīng)變成了舊改，不會(huì)再有大量棚改居民拿著拆遷款去購(gòu)買房子了。所以，未來剛需購(gòu)房需求將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)期回落的趨勢(shì)。
第二，改善型購(gòu)房需求越來越理性
過去很多人看到周圍人都買房子，也不顧自己經(jīng)濟(jì)條件是否充許，跟風(fēng)買房。而在經(jīng)歷了3年多疫情之后，多數(shù)改善型需求由于收入減少或失業(yè)，下調(diào)了未來收入增長(zhǎng)的預(yù)期。現(xiàn)在改善性需求在購(gòu)房上面越來越理性，會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來決定是否買房。此外，改善型購(gòu)房也是買漲不買跌，房?jī)r(jià)上漲他們也會(huì)跟風(fēng)購(gòu)房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌了，樓市已經(jīng)失去了賺錢效應(yīng)，他們也就會(huì)選擇持幣觀望。
第三，我們離房產(chǎn)稅已經(jīng)越來越近了
據(jù)住建部調(diào)查摸底顯示，我國(guó)現(xiàn)在有6億棟房子。此外，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這些都是為將來開征房產(chǎn)稅掃除了技術(shù)障礙。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，各地的土地財(cái)政收入減少，要求開征房產(chǎn)稅的呼聲也是越來越高。據(jù)專家預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅將會(huì)在“十四五”期間開征，只要擴(kuò)大房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)城市的范圍，那么，各城市炒房者的持房成本會(huì)明顯上升，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌就在所難免了。
第四，保障房入市會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生分流
過去這十多年，各地在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，卻忽視了對(duì)城市中低收入群體的住房方面的兜底。而現(xiàn)在有越來越多的城市加快了保障房入市的步伐。資料顯示，僅北京就準(zhǔn)備在“十四五期間”，提供保障性租賃房40萬套。
而保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房的大量入市，這將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成了分流。未來學(xué)校剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員等將會(huì)選擇保障型租賃房。而城市中低收入群體則會(huì)選擇共有產(chǎn)權(quán)房。
從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)來看，現(xiàn)在150萬的房子在5年之后，將會(huì)出現(xiàn)明顯貶值的情況。至于將來房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，每個(gè)城市的情況并不一樣，有些城市居民收入增長(zhǎng)較快，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成一定的支撐，房?jī)r(jià)跌幅會(huì)相對(duì)輕一些。而也有一些城市，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是被炒房者推上去的，早已遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖耄沁@樣房?jī)r(jià)就會(huì)跌幅更大一些。總之，5年之后，150萬的房子能值多少錢？是與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂鄴煦^。
