有陣子沒(méi)關(guān)注租房市場(chǎng)了，一直看新房二手神仙打架，哪知道租房也默默起了變化。
而且該說(shuō)不說(shuō)租賃市場(chǎng)也確實(shí)難分析，不是因?yàn)榉治龆嚯y，而是你很難找到系統(tǒng)數(shù)據(jù)。
租賃掛牌什么變化、掛牌價(jià)、成交價(jià)什么變化？隨便問(wèn)問(wèn)的簡(jiǎn)單問(wèn)題就可以難倒很多老師。
這件事要么找到可信賴渠道、要么自己人肉統(tǒng)計(jì)。
前者費(fèi)錢(qián)，可信賴就是相信付費(fèi)，后者費(fèi)人，人肉統(tǒng)計(jì)有點(diǎn)費(fèi)嗓子跟..電話費(fèi)。不過(guò)這次我們兩者都做了。
不廢話了，先說(shuō)那個(gè)最大變化。
上海租賃市場(chǎng)新增掛牌數(shù)據(jù)一直就是個(gè)迷。
這次我們?cè)谌珖?guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)上找到上海每月新增租賃掛牌數(shù)據(jù)，基本維持在月均4-5萬(wàn)套的新增水平，但這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)連降4個(gè)月。
▲近1月是指從9月20日倒推1個(gè)月©全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)
這倒不是我要說(shuō)的最大變化，最大變化是即便新增租賃掛牌一直在下滑，但租賃房源的庫(kù)存卻在一直走高。
在和我們交流過(guò)的16個(gè)區(qū)中介小哥那，幾乎80%板塊都有掛牌存量焦慮。
“今年掛牌量真不少”...“房子比往年多的多”
而租賃存量這件事最有利佐證無(wú)疑還是鏈家。
雖然只是租賃存量掛牌的一部分，但作為掛牌房源的wifi式存在，鏈家數(shù)據(jù)無(wú)疑說(shuō)明問(wèn)題。
我們看下從6月到9月鏈家存量租賃有什么變化，先看下9月鏈家租賃是什么存量。
▲9月20日晚截圖©鏈家
而近3年上海貝殼系房源存量的平均水平是4萬(wàn)套。
下圖可以看到今年3月清過(guò)一撥庫(kù)存，之后又開(kāi)始上浮，到今年6月來(lái)到5萬(wàn)套，而6.4萬(wàn)套的存量數(shù)字這不僅是今年目前為止最高。也是自數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年以來(lái)的歷史最高。
之前只知道二手掛牌來(lái)到新高，沒(méi)想到租賃掛牌也來(lái)到歷史新高。
▲鏈家業(yè)務(wù)策略部
而且也就是說(shuō)從6月到9月，鏈家存量房源上浮28%，兩個(gè)新高還有“聯(lián)動(dòng)”。
租賃新增掛牌今年目前為止兩個(gè)新高，一個(gè)三月、另一個(gè)六月。
其中6月就是那個(gè)二手成交最冷的時(shí)候。
所以現(xiàn)在不少中介小哥會(huì)跟我們推薦一種“租售房”。
便宜是真便宜，月租可能只要市場(chǎng)價(jià)的60%-80%，但如果人家可以賣(mài)出去，你就得搬走，而且中途有人來(lái)看房你要配合。
所以這事怎么說(shuō)呢，挺離奇的，新增房源不斷減少的同時(shí)，存量房源卻在不斷往上走，也就是說(shuō)房子越來(lái)越難租出去。
九月租賃市場(chǎng)有故事。
這件事首先“露餡”的就是中介開(kāi)單量，前幾天鏈家租賃小哥跟我說(shuō)他們開(kāi)早會(huì)時(shí)候分享過(guò)9月前兩周的全市租賃數(shù)據(jù)。
環(huán)比7月、8月，無(wú)論是客戶來(lái)訪量、還是中介開(kāi)單量都腰斬。
好奇這個(gè)問(wèn)題，也為這個(gè)好奇買(mǎi)單，我們冒傻氣地電話了全市14個(gè)區(qū)（崇明、金山暫未統(tǒng)計(jì)）的高成交板塊的top3-top5。
就鎖定一個(gè)問(wèn)題，9月前兩周開(kāi)單量對(duì)比8月前兩周是什么開(kāi)單情況
每位中介業(yè)務(wù)能力有差異，但這里咨詢的是門(mén)店情況，那多少能說(shuō)明一點(diǎn)問(wèn)題。
九月這個(gè)租賃市場(chǎng)一夜入秋，各區(qū)開(kāi)單量都有不同程度下滑，而且開(kāi)單量下浮30%以上已經(jīng)是保守下浮幅度。
在我們的61個(gè)門(mén)店電話中，多的是40%-50%的開(kāi)單量降幅。
比如長(zhǎng)寧區(qū)古北板塊的鏈家門(mén)店，8月還可以開(kāi)單9套，但9月差不多只有5套。
虹口涼城板塊鏈家小哥跟我說(shuō)上個(gè)月30天有20天都在帶看，每天多的時(shí)候有四五組帶看，家長(zhǎng)陪讀的、外來(lái)上海、到期換租的客戶源源不斷。
這個(gè)月他和同事閑在門(mén)店的時(shí)間變多了，平均一周能有上個(gè)月一天的帶看就很好。
嘉定的嘉定新城中介說(shuō)，去年這時(shí)候大家都很忙，今年大部分經(jīng)紀(jì)人都比較閑。
客戶少了不說(shuō)，業(yè)主心態(tài)還蠻好，所以他每次跟業(yè)主聊天都?jí)毫薮蟆?/p>
這個(gè)事情對(duì)我們來(lái)說(shuō)也就看看，不過(guò)對(duì)中介來(lái)說(shuō)事情不小，國(guó)慶前的節(jié)點(diǎn)幾乎是當(dāng)年租賃市場(chǎng)的最后一躍。
房租也是一降、再降。跟八月相比更低的來(lái)訪量和開(kāi)單量本質(zhì)上就決定了房東價(jià)格的被動(dòng)。
我們找到了全市租金波動(dòng)數(shù)據(jù)，紅色的代表上漲、綠色的代表下浮。
▲全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)
除了長(zhǎng)寧、靜安、浦東，其他各區(qū)租金環(huán)比上月都有不同程度下浮。同比去年同期就更不用說(shuō)了，基本都處于綠色狀態(tài)。
那具體一點(diǎn)來(lái)看全市租金都是怎么波動(dòng)的。
我們以一室戶為標(biāo)的物、以中樓層、普通裝修、普通住宅為要求。
咨詢了全市14區(qū)TOP3-5個(gè)板塊共61家中介門(mén)店環(huán)比8月、同比去年9月的租金波動(dòng)情況。從內(nèi)環(huán)到外環(huán)這個(gè)標(biāo)的物的面積在30-50平不等。
比較的時(shí)間的維度也簡(jiǎn)單，就是環(huán)比上月，以及跟去年這個(gè)時(shí)候相比。
這其中有些板塊是沒(méi)數(shù)據(jù)的，比如我最關(guān)注的青浦徐涇板塊。
這里一室戶極少極少，根本無(wú)法支撐數(shù)據(jù)前后對(duì)比，所以替換成其他板塊。
總體來(lái)看，現(xiàn)在的租金價(jià)格也在下滑，環(huán)比下浮3.1%、同比跌幅更大7.5%。
所以租金是真的下浮了。
單從成交價(jià)來(lái)看9月租賃成交價(jià)要普遍低于7月、8月，更大戶型、更高價(jià)格的租金下滑幅度更多。
比如長(zhǎng)寧區(qū)古北板塊步行街黃金城道，去年月租23000-25000元，現(xiàn)在月租只要18000-19000元；小一點(diǎn)戶型去年月租15000元的，今年12000元。
這里的中介跟我說(shuō)這個(gè)租金相當(dāng)于2019年-2020年。
在我們所咨詢的所有板塊里，絕大部分板塊相比傳統(tǒng)七八月的陪讀季都有所下滑。
各類(lèi)房東的心態(tài)不同，有的有點(diǎn)埋怨中介為什么不給推帶看，有的愿意主動(dòng)降價(jià)，有的即使中介電話說(shuō)市場(chǎng)變了也依然不愿意降價(jià)。
但無(wú)論哪種心態(tài)在面對(duì)客觀下行的租賃行情時(shí)候，只有價(jià)格到位了才能最后成交。
下浮的方式除了這種明確降價(jià)的。
更多時(shí)候降價(jià)是談價(jià)空間的變化，你從掛牌價(jià)是看不出來(lái)的。
比如7、8、9月都掛牌5000元的房租，七八月能談的空間很小，但現(xiàn)在可能就能談個(gè)200元甚至500元。
比如古北一期那種比較老的樓梯房，七八月出來(lái)就是9000，掛牌價(jià)都一樣，但是談價(jià)空間不同。
全市范圍看各區(qū)的租金波動(dòng)還是下行為主。
當(dāng)然降幅里也有個(gè)“傳統(tǒng)”例外。
我們說(shuō)租賃環(huán)境本身確實(shí)是下行的，以及租賃行情每年的9月份也確實(shí)要經(jīng)歷七八月之后的一定下浮。
但市場(chǎng)也總有一些例外。在我們復(fù)盤(pán)租賃數(shù)據(jù)過(guò)程中，有一些情況挺值得為各位記錄的。
總體行情雖然是下行的，但優(yōu)質(zhì)房子似乎有自己的“抗行情”能力。
▲全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)
高端租賃的價(jià)格不跌反升。
佳日公寓租金環(huán)比漲幅20%；老西門(mén)中華新城、云錦東方環(huán)比漲幅15%。
這個(gè)現(xiàn)象不僅僅存在高端租賃，各板塊地鐵口附近優(yōu)質(zhì)裝修房源，不僅租賃流速快，價(jià)格也非常穩(wěn)定。不管是內(nèi)環(huán)內(nèi)的靜安寺還是外環(huán)外的奉賢海灣。
那種近地鐵口、優(yōu)質(zhì)裝修、市場(chǎng)價(jià)格的房子，永遠(yuǎn)不用擔(dān)心沒(méi)客戶，甚至不用擔(dān)心流速，一旦面市，很快就被賣(mài)掉。
這也是為什么我們經(jīng)常會(huì)說(shuō)行情好不好和你好不好是兩回事。
無(wú)論什么時(shí)候讓自己的房子成為同小區(qū)、同類(lèi)型房源的優(yōu)質(zhì)存在，是每位房東的必修功課，如果你是真的想出租不想空關(guān)的話。
還有一個(gè)例外就是產(chǎn)業(yè)，在我們問(wèn)過(guò)的61個(gè)板塊中，像漕河涇、張江這類(lèi)身邊有產(chǎn)業(yè)加持的板塊，房子永遠(yuǎn)不愁租。
這件事最明顯的就是楊浦新江灣城板塊。
根據(jù)對(duì)接過(guò)字節(jié)跳動(dòng)程序員客戶的鏈家小哥介紹，九月中旬有撥字節(jié)跳動(dòng)員工租房潮，這次字節(jié)跳動(dòng)有一萬(wàn)多名員工要過(guò)來(lái)
公司也開(kāi)出四公里內(nèi)租房有租房補(bǔ)貼的條件，也就是圍繞抖音廣場(chǎng)騎車(chē)20分鐘以內(nèi)房屋租賃補(bǔ)貼。
原本一室戶就不多的新江灣城又迎來(lái)東外灘字節(jié)跳動(dòng)系員工的租客流加持，形成了短期逆勢(shì)租賃潮。
所以打鐵還需自身硬，要么身邊有過(guò)硬的產(chǎn)業(yè)或者配套、要么房子本身足夠脫穎而出，否則大概率只能跟著大行情隨波逐流。
挺有意思的，真有段時(shí)間沒(méi)關(guān)注租賃了，也是沒(méi)想到租賃市場(chǎng)原來(lái)也故事多多。原來(lái)新增租賃房源從6月開(kāi)始就一直在減少。
但與此同時(shí)租賃庫(kù)存卻在不斷攀升，租房難從租客那轉(zhuǎn)移到房東這里，隨之而來(lái)的就是租金的不斷下浮。
不算多，但對(duì)租房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)10%左右的上下浮動(dòng)足以說(shuō)明這是買(mǎi)方市場(chǎng)。
而且越高端租賃的行情越是寒意刺骨，這點(diǎn)涉外租賃的小伙伴應(yīng)該感受更深。
而行情里的唯一意外就是足夠優(yōu)質(zhì)，優(yōu)質(zhì)房源是意外、周邊產(chǎn)業(yè)是意外。
可能你也發(fā)現(xiàn)了，就是核心高質(zhì)這件事不僅流行于二手也通行于租賃。
而對(duì)于一個(gè)坐擁兩千多萬(wàn)人口的國(guó)際一線城市而言，他的租賃變化其實(shí)跟更多人息息相關(guān)。
