出品｜搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)
作者｜王迪
編輯 | 吳亞
當閉眼買房升值時代結(jié)束，房價的起落漲跌，對購房者來說不僅是置業(yè)前景的研判指標，更考驗著心理承受度。
最近，崔翠因為房子的問題很難過。幾年前，她在廣州增城購買了一套復(fù)式四房，如今市場售價跌了40多萬。
她算了一筆賬，購房的成本是190萬，加上32萬要還的利息、首付60萬近7年利息12萬，購房成本總計234萬?？墒?，如今房子賣150萬都賣不出去。
巨大的心理落差讓她陷入了懊悔之中。崔翠也想過直接買市區(qū)的房子，但是按照當時二套政策要付七成首付的規(guī)定，她負擔(dān)不起。
現(xiàn)在廣州“認房不用認貸”等政策放寬了首付比例，崔翠的錢又被這套房子套牢了。
如今，交房四年多，崔翠只住了一年，未來三年孩子還要去市區(qū)租房讀書，她陷入了懊悔之中。“我每天想起這個事情就睡不著覺，想到下跌的房價加利息共虧了84萬，心痛到不行，感覺10年都白干了。”
搭乘地產(chǎn)高速發(fā)展的時代紅利，很多人因為買房增值而獲利。但是，像崔翠一樣因為踏錯周期節(jié)奏或買房失利的大有人在。在房產(chǎn)價值不斷縮水的時下，出售資產(chǎn)也成為最大難點。
搜狐財經(jīng)通過對話在廣州、北京、香港、杭州等地的購房者、房產(chǎn)代理中介、地產(chǎn)專家、券商資產(chǎn)配置顧問，透視房價下行時期的樓市群像及應(yīng)對舉措。
“房價高點時飆至400萬，現(xiàn)在跌到200萬”
今年48歲的李哲已經(jīng)在地產(chǎn)圈摸爬滾打18年，去年從某民營房企被裁失業(yè)。他選擇了全職在家?guī)?，并兼職做社群電商團購糊口。
他告訴搜狐財經(jīng)，自己身邊有大把因為失業(yè)及房價下跌，最后不想還貸、虧本賣房的案例。有朋友將廣州增城2018年購入的兩套房賣了出去，首付不用買家給，只需接手余下的月供，這筆買賣合計虧掉200萬元。
比起其他人，陳琛算是幸運的。2016年，陳琛在廣州白云區(qū)購置了一套總價100多萬的房子，房子歷史最高點飆升至400萬元。眼看著資產(chǎn)的不斷升值，他果斷將此前首套剛需房賣掉，置換了人生交易的第三套房子。
但是隨著地產(chǎn)的急轉(zhuǎn)日下以及2023年底失業(yè)，陳琛合計過要將目前白云區(qū)按揭貸款的房子賣掉。
當時中介給他的回復(fù)是房子280萬元能出售，他最終也沒出手。最近，他又咨詢了中介，中介的回復(fù)是：“200萬元估計有人要。”
即便經(jīng)歷過房價的起落，陳琛的這套房子相比購房價并沒有虧損。陳琛向搜狐財經(jīng)坦言，身邊有在2019年給孩子買房的朋友，目前房價跌去了一半，但是現(xiàn)在也沒舍得賣掉。
陳琛很坦然，在他看來，只要不賣就不算虧。“這一套每個月收4000租，我現(xiàn)在選擇的方式是以租金抵房貸，另一套自己住。我這么佛的人，現(xiàn)在感覺很幸福。嫌什么‘鞋子’不舒服，有人連‘腳’都沒有。”陳琛對搜狐財經(jīng)稱。
李瑩的心態(tài)波動則主要來自家里人。她說，最近家里人突然想把深圳的房子賣調(diào)，原因是還了快五年的房貸，結(jié)果本金只還了十幾萬，不想再還房貸了，因為房子距離工作的地方有一定的距離。但是，如果現(xiàn)在出手，直接會虧個小一百萬，再加上2015年購買的商鋪，關(guān)于房產(chǎn)的投資差不多會虧掉兩百萬。
家里人想及時止損，不想李瑩年紀輕輕被房子套牢。沒有房子想住哪里住哪里，也有更多的現(xiàn)金，生活品質(zhì)也會提高。
李瑩的想法卻覺得有房子自住挺好的。雙方因此產(chǎn)生了分歧。
叢林也是在買房大軍中遭遇資產(chǎn)縮水的的一員。此前，他在天津?qū)氎尜徶昧艘惶?5萬的房子。他告訴搜狐財經(jīng)，目前房價縮水了一半多，現(xiàn)在也不好出手，目前還要還款。“不還怎么辦，說多了都是淚呀。”叢林說道。
12月70城二手房價環(huán)比全部下降，房價下行與加杠桿之間的矛盾
通過湊齊首付加杠桿買房，不僅能實現(xiàn)住的需求，而且房價增值部分正好抵扣銀行貸款利息及通脹，這是諸多購房者不惜背負20年、甚至30年房貸購房的原因。只是，這套玩法在房地產(chǎn)的深度調(diào)整周期中失效了。
根據(jù)1月17日國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，去年12月全國70個城市的二手房自2014年10月以來首次全部下跌。其中，北上廣深等一線城市也延續(xù)跌勢，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。
僅就一線城市深圳來看，據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021-2023年，深圳二手房成交均價從8字頭跌到7字頭，已經(jīng)跌至6字頭。2023年四季度，深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%，比2022年跌12%。
更為嚴重的情況是，當房總價下跌到比貸款額還低時的情況。這就造成了經(jīng)濟學(xué)術(shù)語——“負資產(chǎn)”一詞。如某人有一套房，購入時為市價150萬元，目前跌價后市價為90萬元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達100萬元，那么他的負資產(chǎn)率就是10%。
一位資深券商對搜狐財經(jīng)指出，中國居民負債目前的杠桿率很高，杠桿率是用居民的資產(chǎn)除以個人債務(wù)，在杠桿率里，資產(chǎn)大部分是房地產(chǎn)，最大的資產(chǎn)縮水來源將是房地產(chǎn)。當房價下跌，資產(chǎn)不得不降價出售，在這種情況之下，就會有一部分居民“資不抵債”。
“除非十幾年前買房的人會好一些，年紀大的已經(jīng)都還清房貸。因為房價原來很低，問題可能不大。只要在十年之內(nèi)買房子的年輕人，很多面臨著房價下跌的問題。”該位人士如此表示。
在地產(chǎn)上行周期，通過銀行貸款加杠桿“人人皆可買房”，并能坐享財富增值。但是，瘋狂的杠桿也催生了巨大的地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2023）》，2022年末，中國居民部門的杠桿率為71.8%，比上年末降低了0.6個百分點。要知道，2008年12月時中國居民部門杠桿率是17.9%，而到了2017年6月快速上升到46.8%，不到10年間上升了1.6倍。
匯生國際資本總裁黃立沖對搜狐財經(jīng)指出，中國的房地產(chǎn)市場在過去幾十年里經(jīng)歷了前所未有的增長，在房地產(chǎn)市場上賺到錢的經(jīng)歷使得一些中年人認為投資房地產(chǎn)是賺錢的不二法門。這種情況可能導(dǎo)致過度依賴房地產(chǎn)市場，而忽視了其他投資渠道和多元化投資的重要性。
“很多中年人可能沒有經(jīng)歷過嚴重的經(jīng)濟衰退。這可能導(dǎo)致他們在投資決策時過于樂觀，沒有為可能的經(jīng)濟下行周期做好準備。”黃立沖如此表示。
內(nèi)地能否步香港樓市后塵？專家：踩好周期節(jié)點，選對地段
內(nèi)地房地產(chǎn)市場一直是香港的擁躉，從最初學(xué)習(xí)香港“賣樓花”的房地產(chǎn)銷售模式，到如今內(nèi)地的境況能在香港樓市軌跡中找到影子。
香港樓市也經(jīng)歷過泡沫期。1991年，港英政府實施低利率政策，刺激了香港房價飆升。“1997年之前不在香港買房子就是傻子”，這催生了香港人人炒房的境況，居民負債率普遍在70%以上，有人甚至加到110%。這意味著不但要拿70%以上的收入還房貸，甚至要透支借款來還房貸。
根據(jù)香港金融管理局的資料顯示，香港負資產(chǎn)問題最為嚴重的時期大概為2003年6月，當時共有約10.57萬宗負資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元，意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔(dān)360億港元的壞帳風(fēng)險。
一個典型的案例是，“天后”王菲在1997年以七成按揭，4800萬港元購入沙田寶松苑豪宅，每月供款額達29萬港元，分20年供款。兩年后，王菲這所豪宅只能以半價出售。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對搜狐財經(jīng)表示，香港與內(nèi)地一樣，曾經(jīng)歷過城市擴容、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。也算是周期的結(jié)果：一是城鎮(zhèn)化周期，二是經(jīng)濟和金融的周期，這兩個周期對房價影響比較大。此后，香港經(jīng)歷了1998年的金融危機資本外逃、港幣貶值等境況導(dǎo)致資產(chǎn)價格大幅縮水。
在張宏偉看來，雖然內(nèi)地樓市走向有點像此前香港樓市的軌跡，但是調(diào)整深度現(xiàn)在還沒有達到當時香港樓市的深度。“如果未來兩三年持續(xù)下跌的話，就有點像了。但是未來兩三年應(yīng)該是一個逐漸上行的趨勢。”張宏偉如此預(yù)測。
此外，針對市場中買房虧損案例，張宏偉的理解是，一是買房的時機不太對，二是房子的地段問題。比如，剛好買在2017年、2018年這一市場周期的高點，樓市已經(jīng)有泡沫了。此時，未來三五年市場肯定會回落，出現(xiàn)價格下跌情況。
“周期是有變化的，進入高點后就會下跌，下跌到一定程度，頂多再下跌個半年或一年，未來三五年大概率就是上漲周期。”在他看來，買市中心的房子更具有抗跌性，如果是遠郊區(qū)域的話，有可能跌到30%-50%。比如，買北京燕郊區(qū)域有可能會腰斬得更多。
以熱門城市杭州來看，一位杭州奧體世紀城的代理銷售業(yè)務(wù)人員告訴搜狐財經(jīng)，在他所接觸的客戶中，多數(shù)是因為著急用錢才降價賣房的，近期奧體濱江觀品有業(yè)主因為急售降價200多萬售房房屋，最終成交總價1680萬元。
“杭州樓市目前的情況是，分化明顯，階段性上漲的區(qū)域主要以錢江新城、錢江世紀城等核心版塊為主。”上述人員稱。
雖然市場境況仍不容樂觀，但是58安居客研究院院長張波表達了樂觀的態(tài)度。在他看來，從12月70城二手房市場來看，目前一線城市的降幅已收窄，房價見底回升的動能正在儲蓄中，而二、三線城市降幅保持了相同節(jié)奏，鄭州、武漢、南京、廈門等地的二手房受新房價格調(diào)整影響，加之二手房掛牌量不斷增多，導(dǎo)致房價下行壓力增大，這一趨勢預(yù)計還將在今年一季度持續(xù)。
買房增值時代結(jié)束：投資不要盲目，要適配
過去幾十年房地產(chǎn)市場的繁榮，使得很多人將買房視為一種可靠的保值和增值方式。但隨著房地產(chǎn)市場的變化和政策調(diào)控的加強，房地產(chǎn)市場風(fēng)險逐漸走高。
福耀玻璃工業(yè)集團股份有限公司創(chuàng)始人、董事長曹德旺就曾指出：“房子是用來住的，不建議窮人著急買房子，房地產(chǎn)投資很容易背負高風(fēng)險。”經(jīng)濟學(xué)家馬光遠的觀點則是：“買房子不是保本的買賣，如作為投資品購買應(yīng)謹慎。”
有專家稱，當前房地產(chǎn)市場供過于求，意味著房價可能會面臨下跌壓力。
據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，2023年，商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%，相當于跌回到了2016年11.76萬億元的水平。其中，住宅銷售額下降6.0%。2023年全國商品房銷售面積僅剩11.17億㎡，創(chuàng)下近十年以來的新低。
在庫存量方面，全國商品房庫存量為6.73億㎡，連續(xù)四年上升，2023年升幅為19.0%，創(chuàng)下2017年以來新高，正在接近史上最高年份—2015年（71853萬㎡）。此外，2023年的全國住宅新開工面積約6.9億㎡（69286萬㎡），創(chuàng)下了近十年以來的新低。在人口方面，2023年年末全國人口比上年末減少208萬人。人口自然增長率為-1.48%。
對于房地產(chǎn)置業(yè)的前景，一位有10年經(jīng)驗的券商財富顧問對搜狐財經(jīng)指出，過去實現(xiàn)高速增長的是房產(chǎn)，閉眼睛買房就贏了。但是現(xiàn)在國家發(fā)展戰(zhàn)略，以及人口結(jié)構(gòu)的變化，都不會再將房地產(chǎn)作為核心支柱。
她認為，就資產(chǎn)配置來看，如果是剛需買房，該配置配置。但是如果是投資，北京除三環(huán)內(nèi)的房子外，其余就不必了。所謂順勢而為就是，不再單一持有某一類資產(chǎn)，通過組合投資降低風(fēng)險。
為此，她建議，應(yīng)該多配權(quán)益資產(chǎn)。在投資組合中，加大權(quán)益占比。比如，股債商，原來占比4:5:1，現(xiàn)在可以調(diào)整為7:2:1。
另一位國信證券理財顧問則對搜狐財經(jīng)表示，當前更好的方式是做資產(chǎn)配置，投資股票和房產(chǎn)不是特別好的選擇，建議投資債券類的資產(chǎn)。
對于房產(chǎn)購置，張宏偉的建議則是，從未來三五年來看，一線城市只要不是近郊或遠郊太偏的地方還是能買的。樓市基本面已經(jīng)跌了四五年了，未來整體來講應(yīng)該會是一個上行周期，只是沒有那么快顯現(xiàn)出來。
針對住宅市場，高力國際華北區(qū)董事韓默則對搜狐財經(jīng)指出：“可以先觀望。”
（崔翠、陳琛、李哲、叢林皆為化名）
