隨著鄉村振興戰略的實施，很多城市居民產生了在農村養老、休閑等需求，與村民簽訂宅基地房屋買賣合同或非同一集體經濟組織成員之間簽訂宅基地房屋買賣合同的現象時有發生。對于上述房屋買賣合同的效力應如何認定呢？近日，昌吉州中院民三庭審理了一起合同糾紛案件，對農村宅基地房屋買賣合同的效力進行了認定。
基本案情：
A村村民王某經該村村委會、鄉鎮人民政府審批后取得宅基地使用權。后王某作為甲方與乙方李某簽訂《房屋買賣協議》，雙方約定：甲方將案涉房屋及院落出售給乙方，由乙方永久使用，甲方向乙方出具收款收據后視為交易完成。李某取得上述房屋后又進行翻新擴建,并將新建的房屋及土地轉讓給案外人馬某。后王某以法律有明確規定城市戶口人員不得購買農村宅基地、其簽訂買賣合同時不懂法為由訴至法院請求判令雙方簽訂的《房屋買賣協議》無效。一審法院判決王某與李某簽訂的《房屋買賣協議》無效。李某不服，上訴至昌吉州中院。經審理，二審法院認為一審查明事實清楚、適用法律正確，李某的上訴請求不能成立，遂判決：駁回上訴，維持原判。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》
第三百六十二條：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第三百六十三條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
第一百五十三條第一款：違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。
法官說法：
宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村宅基地所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權通過購買取得或變相取得。將農村宅基地上房屋出售給宅基地所在集體經濟組織以外人員，違反了法律、行政法規的強制性規定，故村集體經濟組織成員與非集體經濟組織成員簽訂的宅基地房屋買賣合同無效。非集體經濟組織成員在并未取得該宅基地房屋物權的情況下，其與該集體經濟組織的另外成員簽訂合同交易的標的物仍是限制交易的標的物，該房屋買賣合同亦無效。本案中，上訴人李某與被上訴人王某簽訂《房屋買賣協議》，被上訴人王某將農村宅基地上房屋出售給宅基地所在集體經濟組織以外人員即上訴人李某，違反了法律、行政法規的強制性規定，故雙方簽訂的宅基地房屋買賣合同無效。
作者：史鴻杰
